现金吃紧 爆仓频现 运营多年
长租公寓仍面临盈利难关
雷军一句“站在风口上，猪都可以飞起来”被无数创业者奉为经典，下一句“长出一个小翅膀，就能飞得更高”却鲜被人提及。“乘风”自是比“飞翔”更简单，然而当资本的“风”停后，便考验企业是否拥有“翅膀”。互联网行业如是，长租公寓亦如此。2015年起，在“租购并举”、“补齐租赁短板”等方针的引导下，在房产调控政策不断加码、楼市进入平淡期之时，长租公寓领域红利不断释放。
三年过去，借着资本的力量，长租公寓这头“金猪”规模迅速膨胀，却仍未长出盈利的“小翅膀”。2018年下半年起，爆雷、跑路等负面消息频发，使得行业监管趋严、资方更为谨慎。
借力资本 头部企业忙扩规模
近年来，由于国家的支持，独立品牌的长租公寓如雨后春笋般纷纷冒出，成为很多人创业的一大路径。在政策和转型的驱动下，自2017年起，长租公寓也成为各大房企跑马圈地的一大战场。
克而瑞研究中心提供的数据显示，截至2018年年底，TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家。截至2018年年底，“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列集中式运营商前三，碧桂园、华润和保利等在后奋起直追；分散式公寓运营商则以“中介系”为首，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。
头部企业迅速成长源于资本的力量。2017年8月15日，发改委发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》中，明确表明相关部门可以积极组织符合条件的企业发行债券专门用于发展住房租赁业务。住房租赁与专项债券开始步入房企融资的舞台。截至2018年底，据不完全统计，共有7家房企发行了住房租赁与专项债券，金额共计135.28亿元。
有意向发行住房租赁与专项债券的房企也不在少数。根据上交所公开信息以及其他交易所部分消息，除了已发行与专项债券的房企外，还有10家房企的“住房租赁专项债券”获得了交易所批准。截至2019年，房企获批发债且未发债总额共计484.12亿元。
资本提供高速发展动力的同时，也给部分长租公寓企业破产、倒闭埋下伏笔。
盈利困难 中小企业频现爆仓
规模虽大，却没有哪家敢坦言“盈利”。
“目前还没实现盈利，规模尚未达到盈亏平衡点。就目前的市场情况来看，每个项目本身都是盈利的，但是机构、品牌商不挣钱，是因为长租公寓的中后台成本很高，包括高管团队、IT体系、营销成本、办公成本等。”某长租公寓相关负责人告诉记者，长租公寓的盈利模式很简单，就是以租金为主，轻资产模式则要靠量去撑。
大部分长租公寓机构现在存活是靠融资，然而中小长租公寓机构的融资成本很高，平均在15%左右，但其本身的利润有限，大部分还在亏损，融资无异于饮鸩止渴。此外，风险投资的代价也极为昂贵，一些长租公寓拿到钱以后，为了迎合资本，一味地扩大规模，最终运营、财务管理的能力没有匹配上。
资金链紧张、爆仓、被收购似乎成为了中小长租企业注定的结局。据不完全统计，2018年就有11家长租公寓“消失”，其中就包括雷军旗下顺为资本投资的长租公寓“寓见”。
对此，上述长租公寓负责人称，“去年爆仓的机构很多都是急于扩张，拿了太多的房子又消化不了，造成了运营成本过高，行业的毛利又太低。这么大量地扩张房屋，但房子又租不出去，导致空置率过高，资金池自然就成了负的。大家都想做大，但是还需要考虑，长租公寓其实是一个服务性行业，步伐要慢一些，基础都没有做好，出问题是必然的。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，今年长租公寓融资艰难是必然的，因为本身资本自己的日子就不太好过，投资长住公寓的兴趣、能力就会大大地削弱，而且现在长租公寓出现多例爆仓，资本会更加谨慎。本身长租公寓的资金链就比较紧张，融资艰难的话很容易造成资金链断裂，出现经营危机。
监管从严 房企发专项债受阻
就在中小长租企业陷入“不挣钱、难融资”的困境时，部分房企和地产基金主导的住房租赁专项债也遭监管层终止。如广东某港股上市房企拟发行60亿元私募专项公司债于2018年8月被终止，另一房企100亿元专项债券也被终止。
究其原因，克而瑞研究中心研究员房玲称，今年以来，包括杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现爆雷或跑路现象，引发监管关注。另外，在房企整体融资困难的背景下，有部分房企意图发行此类债权，挪用资金开发业务输血，也引起监管层警惕。
“从目前受阻发行的专项债券的具体来看，这些企业目前在长租公寓布局或者是住房租赁业务较少，这样一来，一方面租赁住房项目证明难以限定，增加遭到限制的可能。”房玲表示，在遭监管审核严格时，不能以其他租赁性质或者租赁面积更大的项目进行更换调整。
此外，这些房企募集资金所规划用于住房租赁项目占比较小，虽监管层并未明确具体数额，但若借住房租赁之名进行融资，监管层面不予发行。如新欧鹏拟发行的20亿元专项债券，其融资标项目的土地用途为城镇住宅用地和商务金融用地，租赁住房性质没有清晰明确，遭到中止。
而以某京籍房企被终止的专项债券来看，该债券拟发行规模不超过20亿元，其中明确用于住房租赁建设资金为1亿元，即使加上承诺使用于住房租赁相关的4.9亿元，该计划用于住房租赁项目的资金总额为5.9亿元，仅占募集资金总额29.5%。
“综合来看，专项债券的是否能发行成功，从上交所与深交所反馈的意见来看，监管层的关注点集中在募集资金用途、是否存在重复融资、租赁住房性质三个主要方面。”房玲表示，纵观获批发行的专项债券的募集说明书来看，债券能够获批发行，主要在于融资用于项目的性质属于租赁住房性质与体量达到一定规模，以及用于住房租赁项目的资金占比都比较大。
前景广阔 保利润回归运营本质
即使融资受困、盈利模式待解，在业内人士看来，长租公寓的前景依然广阔。据迈点研究院预测，到2020年长租公寓房间供应规模可达1000万间。即两年内，长租公寓市场还将以年均50%的复合增速进入上升通道。
与供方市场快速成长相呼应的是租房消费需求的加速上升。全国流动人口规模已达2.44亿人，租房市场急剧扩大。预计2020年，我国租房市场租金GMV（租赁总收入价值）将达1.6万亿元，2030年这一数据将达4.6万亿元。
面对诸多争议，从消费生态的角度上来说，长租公寓模式有其存在的必要，且存在大量增长空间。
“未来，中国的公寓行业，没有腰部只有头部和尾部，头部可能会占到20%左右，余下来的更多要选择细化运营能力。”蘑菇租房联合创始人龙东平称，尾部可以选择小而美的模式，例如聚焦一类客群，比如专注于女生、理工一类客群，或聚焦某一区域。
此外，对于长租公寓配套服务的需求也将是一个市场。盈家生活创始人邢?|则表示，随着个人消费的升级，租客对于租后服务的要求越来越高，同时通过管家能够产生新的流量入口，他举了一个例子，在一个长租公寓里，房管卖面膜一天能卖出好几箱。
据了解，不少机构围绕社区建设起超市、生鲜、美容、洗衣、家政、文娱、美食、影院、会所、新零售等消费配套，定期举办住客活动增加租客黏性和更多的消费机会，这都在为长租公寓盈利创造新的可能性。
“无论是租房还是配套服务，在2018年频繁爆仓的背景下，长租公寓更应该关注良性的资金流和盈利能力。”严跃进称，在追求良性利润的同时，还是要回归运营本质。 本报记者 崔陆鹏
